宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k “深八条”之后,失去购房资格的深圳客“溢”向何处

  不过,上海易居房地产研究院总监严跃进提醒,相对于广州城区,南沙目前价格虽处于低位,但热度甚高,且南沙也是自贸区,若大量深圳客外溢至广州南沙,造成房价上扬,引起市场紊乱和预期不稳定,那么,限购升级的概率也将随之增大。

  作为一位即将落户的新深圳人,张凯(化名)的买房计划被“深八条”打乱了。

  购房资格失之交臂,“得再等三年才能买”

  作为全国房地产市场走势的风向标,深圳一向“虹吸”全国的投资资金。楼市热度高涨,加上之前由于限购政策较为宽松,吸引了大量投资资金从全国各地涌进深圳楼市。为落实“房住不炒”的导向,升级调控的“深八条”出台,随之,有不少人失去了在深圳的买房资格。那么,这部分购房需求将何去何从?

  “外来力量”助推南沙楼市

  对于“深八条”及其细则,易居研究院副院长杨红旭这样评价称,“深圳出台了限购、限贷、税收、普通住宅标准、新盘开盘监管等一揽子措施,可以看出,调控力度较大。”

  深圳调控“靴子”落地后,失去购房资格的深圳客们,会将购房需求转向哪儿?是否会催热当地楼市?

  在外来力量的支撑下,广州南沙楼市成交表现不俗。据乐有家研究中心统计显示,今年上半年,广州一手住宅网签33095套,创近5年新低,但其中南沙依然发挥稳定,共计网签4603套。在二手房方面,上半年广州二手住宅挂牌价格为2.96万元/平方米,同比下跌5.2%,而南沙区均价为2.27万元/平方米,同比上涨2.27%。

  站在房企的角度,奥园集团相关人士表示,“从目前中介推售信息看,东莞是最大受益城市,其次是临深的莞惠区域。不过宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,东莞价格已推高太多宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,尤其是东莞城区和松山湖、临深区域。而对于惠州宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,目前价格还比较低宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,利好惠州宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,尤其是高铁、城轨到达区域宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,价格升温明显。”

  机构数据也显示宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,自深圳“7.15”及东莞“7.25”楼市新政出台宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,部分深莞客户外溢至广州南沙。据乐有家研究中心监控数据显示宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,近四周广州南沙一手住宅网签量连涨3周宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,上周更是突破400套宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,排名仅次于全市第一名的增城区。据业内观察宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,南沙部分新房项目如黄阁板块的金瑞美秀花园等宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,备受深莞客户关注宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,近两周成交客户中50%来自深圳宜怡春院十次啦综合小泽马利亚与黑人 ed2k,有30%来自东莞,购房人群以刚需和投资为主。

  据乐有家研究中心统计显示,6月份是东莞楼市当之无愧的“成交月”,6月东莞一手住宅网签7050套,达到近半年顶峰,成交均价也比1月上涨了5%。其中,东南临深片区在多年沉寂后,今年出现大爆发,尤其是塘厦镇,连续多周网签量领先。此外,二手房方面,东南临深片区也成为“扛把子”,成交均价为22518元/平方米,环比上涨7.9%,为东莞六大片区成交价最高的片区。

  在李宇嘉看来,在外溢需求中,东莞临深片区的塘厦、凤岗以及松湖片区,很多人购买后会选择自住,而其他绝大部分区域,外溢需求购买后可能不会去居住,“有可能是觉得新一轮楼市发展机会来了,表面上看是第一套,但事实上还是投资需求。”

  “惠州和东莞是深圳外溢需求受惠城市的首选。”李宇嘉如此判断。

  说起深圳的“邻居”,东莞是绕不开的城市。与惠州相比,东莞临深要比惠州临深区位好很多,以凤岗为例,其版图直入深圳腹地,比深圳某些地方离深圳主城区还要近。因此,东莞楼市受深圳楼市影响十分明显。

  对于还有几个月就能落户深圳的张凯来说,唾手可得的购房资格就这样失之交臂了,必须得落户3年后才能买房,“深圳暂时买不了了,我只能重新考虑置业计划”。

  今年6月,张凯从天津一家公司离职,一个人来到深圳的另一家公司任职。同时,他也计划在深圳置业买房,将媳妇、孩子接过来。“只要再等几个月,我的深圳落户就可以办好了,所以那时候我想购房资格肯定没问题,就马上开启了看房模式。”张凯说,但他发现,预算1000万在深圳买房,地段、学位、配套、舒适度无法完全兼顾,必须要有所取舍。

  有这一想法的,并非张凯一人。据业内观察,深圳限购令下,有三类人群(资金)向深圳周边外溢:失去购房资格的深圳客;因深圳房价高企,不得不转移至周边城市置业的深圳客;虹吸至深圳的全国投资资金,被限购卡住后向外溢出。基于此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,今年下半年,深圳周边区域楼市会好于深圳。

  持相关看法的,还有中国城市房地产研究院院长谢逸枫,“第一是东莞,第二是惠州。”之所以如此判断,其理由在于:东莞、惠州是深莞惠大都市圈的核心城市,且距离深圳非常近,属交通、产业、人流、物流最先能辐射到的两大城市。

  在此背景下,7月25日凌晨,东莞发布“史上最严”购房新政。通知明确,新政后购买的房子,需要取得产权证满3年方可交易;非东莞户籍全面限购,无论是买新房还是二手房,至少需要1年社保才能在东莞买房;家庭名下有两套房的,将不能再买房。

  事实上,在业内人士看来,“深八条”的出台并不意外。今年上半年,深圳楼市频频出现“日光”“秒光”现象,二手住宅过户套数在6月突破万套,为2016年4月以来的首次。彼时,像张凯一样焦虑看房、着急“上车”的年轻人,成为了深圳楼市狂飙的一大注脚,“5月、6月期间,身边一些朋友都在换房,就怕房价上涨太快,再不出手就换不起房了。”深圳一业内人士向新京报记者这样感叹。

  在房企层面,新京报记者了解到,多家深耕粤港澳区域的房企表示,还会坚定地在深圳拿地,“该拿的地,还是会拿的。”比如卓越集团就表示,目前企业营销节奏的大战略不会变化,因为目前粤港澳大湾区的市场基本上还保持稳定状态,但会根据市场情况进行小幅调整。

  李宇嘉分析指出,东莞可分为三个市场,靠近深圳的几个镇,包括长安、凤岗、塘厦、黄江及松山湖区域成交量较大,占东莞楼市整体成交量的1/3以上,此外就是中心城区和临广地区。其中,由于广州本身市场供应量较大,市场也很平稳,并不存在广州需求外溢到东莞的问题。

  受影响最大的东莞,紧跟深圳脚步升级限购

  对于张凯而言,在明确自己暂时无法获得深圳购房资格后,他将目标转向广州、东莞和珠海,“还是准备重新进行资产配置”。

  在得知东莞限购升级后,张凯在准备先租房居住的同时,又开始考虑到广州南沙买房。

  纵观东莞近年来楼市的发展,深圳客是支撑其发展的一支重要力量。实际上,深圳楼市今年成交量持续上行,也带动了东莞楼市快速回暖。

  调控升级之下,深圳购房需求溢出效应显现

  没想到的是,正在张凯犹豫纠结期间,7月15日,“深八条”出台,引起各界轰动。其中,最为严厉的一条政策是调整商品住房限购年限:在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房;对于夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  与此同时,随着楼市热度高涨,加上之前限购政策较为宽松,也吸引了大量投资资金从全国各地涌进深圳。为落实“房住不炒”的导向,深圳调控“靴子”终于落地,为过热的楼市踩下刹车。

  南沙位于广州最南端,与深圳、中山、东莞隔湾相望。“不少人看重南沙,是因为南沙和前海、横琴一样属国家级自贸区。也有传闻称,广州南沙将打造成深圳的南山。”据业内人士介绍,“未来,随着深中通道等各类轨道交通、公路的建设,南沙至广州中心区、中山、深圳的距离都将进一步拉近,而目前南沙房价相比前海、横琴,其性价比还是比较高的。”

  新京报记者了解到,自去年10月,成交单价破4万元后,今年5月底,东莞松山湖片区部分新盘,单价突破5万元。邻近松山湖的东莞寮步镇、大朗镇、大岭山镇的部分新盘,价格也从去年底的2.8万元/平方米上涨至3.5万元/平方米左右;二手房也不例外,临深片区二手房近三个月,有些成交均价涨至近3万元/平方米。

  这个夏天,广州南沙出乎意料地火了。7月18日,广州恒大阳光半岛开放销售中心,吸引了大批深圳人到场。据当地媒体援引资深置业顾问说法称,“最近南沙看房团中,深圳客明显增多,而且客户的犹豫期普遍非常短,基本上看好了就买。”

  这意味着,一觉醒来,包括张凯在内,一大拨人又失去了东莞买房资格,“深圳买不了,东莞也买不了!”

  卓越集团方面亦表示,近邻深圳的几座城市,特别是惠州临深惠阳、大亚湾,东莞凤岗、虎门、松湖、塘厦,深中通道附近翠亨、唐家,以及广州南沙等区域迎来一波发展机会。

  “想买房把家人接来深圳,没想到新政后我得三年后才有购房资格;想去东莞买,没想到东莞的调控也升级了,只好再考虑广州南沙等周边区域了。”深圳的张凯(化名)如是说。

  不过,在业内看来,即便深圳限购,不管是开发商还是购房者,依然坚定看好深圳楼市的发展,“包括深圳外溢至周边城市买房的,实际上更看好的也还是深圳。”业内人士称。

  “受需求外溢利好,有利于促进东莞、惠州、广州、中山这四座城市楼市回暖,提升房价上涨预期,刺激土地市场火热。”谢逸枫称。

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